Сб. Янв 19th, 2019

Чия квартира: термін має значення

19050929-key-in-hand-from-apartment-over-blue-sky

Інвестори у будівництво житла (первинний ринок житла) нині мають виробити у собі спритність та уважність, оскільки ризик не отримати омріяне та оплачене житло зростає. Ситуацію ЗамПоліту прокоментував Григоренко Андрій, юрист практики інтелектуальної власності, нерухомості та земельного права.

Вимагайте акт

Нещодавно Верховний суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду при розгляді справи № 752/21249/15-ц 03.10.2018 року зробив висновок, що не підписання довірителя акту приймання-передачі об’єкта інвестування протягом двох місяців без поважних причин є підставою для відкріплення об’єкта інвестування.

Однією з найпопулярніших схем фінансування будівництва є залучення коштів інвесторів через фонди фінансування будівництвом (ФФБ).

Питання фінансування будівництва регулюється Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

У відповідності до абз 2 ст. 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» після введення  об’єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об’єктів інвестування. А у відповідності до абз. 2 ст. 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель ФФБ надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об’єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об’єкти інвестування, і повідомляє кожного довірителя про введення об’єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію відповідного акта.

Відкріплення об’єкта інвестування від довірителя – припинення правовідносин, встановлених між управителем ФФБ та довірителем стосовно закріпленого за довірителем об’єкта інвестування, в результаті чого довіритель втрачає право вимоги на цей об’єкт інвестування з поверненням йому внесених коштів у порядку, встановленому цим Законом.

Нічого нового й нічого страшного? 

Варто зазначити, що  підстави для відкріплення об’єкта інвестування міститься у Законі України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Так, відповідно до ст. 20 даного Закону якщо довіритель виконав усі зобов’язання перед управителем ФФБ, але протягом двох місяців після введення об’єкта будівництва в експлуатацію без поважних причин не підписує акт прийому-передачі закріпленого за ним об’єкта інвестування і не подав у письмовій формі свої зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов’язань по об’єкту будівництва та об’єкту інвестування відповідно до статті 19 цього Закону, управління майном припиняється та управитель відкріплює від довірителя об’єкт інвестування і всі закріплені за ним вимірні одиниці цього об’єкта інвестування.

Таким чином, у висновках Верховного Суду у справі № 752/21249/15-ц нічого нового нема, оскільки він просто звернув увагу на положення Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», що стосується не підписання протягом двох місяців після введення об’єкта будівництва в експлуатацію без поважних причин закріпленого за ним об’єкта інвестування.

Готуйте аргументи

З огляду на приписи ст. 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель ФФБ зобов’язаний повідомити довірителя про введення об’єкта інвестування в експлуатацію.

Потенційному інвестору потрібно знати, що в разі, якщо відповідний закріплений за ним об’єкт інвестування буде відкріплено, таке рішення управителя ФФБ можна оскаржити, проте потрібно довести, що причини пропуску цього строку є поважними.

Окрім того, після отримання від забудовника акту прийняття-передачі об’єкта інвестування інвестор має право підписати його протягом п’ятнадцяти днів або надати свої письмові обґрунтовані зауваження щодо недоліків об’єкта інвестування або неналежного виконання зобов’язання, які забудовник повинен усунути за власний рахунок у п’ятнадцятиденний строк з дня подання зауважень або забезпечити безоплатне повторне виконання неналежно виконаної роботи чи виготовлення непоставленої чи пошкодженої речі з такого ж матеріалу і такої ж якості.

.При цьому перебіг строків виконання зобов’язань довірителя зупиняється на час усунення недоліків, що виникли з вини забудовника на об’єкті будівництва та/або об’єкті інвестування.

Отримаєте кошти

Варто зазначити, що щодо об’єкта інвестування, який був відкріплений від довірителя, управитель відповідно до умов частини дев’ятої статті 14 цього Закону може укласти договір про участь у ФФБ з іншим довірителем та закріпити за ним цей об’єкт інвестування або повернути майнові права на цей об’єкт інвестування забудовникові. При цьому, у разі відкріплення об’єкта інвестування, внесені грошові кошти повертаються довірителю.